{"id":913,"date":"2026-09-29T19:43:47","date_gmt":"2026-09-29T17:43:47","guid":{"rendered":"https:\/\/mnicolasabogados.com\/?p=913"},"modified":"2026-09-30T21:01:52","modified_gmt":"2026-09-30T19:01:52","slug":"arrendamiento-local-comercial-espana","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/mnicolasabogados.com\/es\/arrendamiento-local-comercial-espana\/","title":{"rendered":"Arrendamiento para uso distinto del del vivienda : aspectos clave a negociar"},"content":{"rendered":"

\"Arrendamiento<\/p>\n

Para una empresa que se implanta en Espa\u00f1a y necesita disponer de un local o de unas oficinas para desarrollar su actividad, el contrato de arrendamiento constituye un elemento importante de su proyecto de implantaci\u00f3n<\/strong>.<\/p>\n

Este tipo de contratos se encuadra, en la terminolog\u00eda de la Ley 29\/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos<\/em> (L.A.U.), en la categor\u00eda de \u00abarrendamientos para uso distinto del de vivienda\u00bb<\/strong>. Esta categor\u00eda comprende, entre otros, los arrendamientos destinados al ejercicio de actividades industriales, comerciales, artesanales o profesionales.<\/p>\n

A diferencia de los arrendamientos de vivienda, los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen, en primer lugar, por la voluntad de las partes. En defecto de pacto, resultan aplicables las disposiciones del T\u00edtulo III de la L.A.U. y, supletoriamente, el C\u00f3digo Civil.<\/p>\n

Esta flexibilidad permite adaptar el contrato a las caracter\u00edsticas de la actividad y a las necesidades concretas de cada empresa, siempre que sus principales condiciones se definan y negocien adecuadamente.<\/p>\n

\ud83d\udd38 La duraci\u00f3n del contrato de arrendamiento<\/h2>\n

En Espa\u00f1a, la duraci\u00f3n de este tipo de contratos se determina libremente por las partes<\/strong>, lo que permite adaptarla a la naturaleza de la actividad que se desarrollar\u00e1 y a las necesidades espec\u00edficas de cada proyecto.<\/p>\n

Las partes pueden establecer un periodo inicial de obligado cumplimiento<\/strong>, pactar posibilidades de resoluci\u00f3n anticipada a favor del arrendatario, as\u00ed como regular contractualmente las pr\u00f3rrogas y los plazos de preaviso.<\/p>\n

\ud83d\udd38 La renta, los gastos y las obras<\/h2>\n

El importe de la renta se fija libremente entre las partes, as\u00ed como sus mecanismos de actualizaci\u00f3n<\/strong>.<\/p>\n

El reparto de los gastos, obras y dem\u00e1s costes relacionados con el inmueble<\/strong> tambi\u00e9n queda, en gran medida, sujeto a la voluntad de las partes.<\/p>\n

Por ello, conviene determinar desde el inicio qu\u00e9 gastos corresponden al arrendador y cu\u00e1les ser\u00e1n asumidos por el arrendatario<\/strong>, as\u00ed como las obras y actuaciones que podr\u00e1 o deber\u00e1 realizar cada una de las partes.<\/p>\n

En defecto de pacto, ser\u00e1n de aplicaci\u00f3n las disposiciones de la L.A.U. relativas a las obligaciones de conservaci\u00f3n, mejora y obras del arrendatario, en los t\u00e9rminos previstos por la propia Ley.<\/p>\n

\ud83d\udd38 La \u00abfianza<\/em>\u00bb: una garant\u00eda obligatoria<\/h2>\n

En un arrendamiento para uso distinto del de vivienda, el arrendatario debe entregar una fianza en met\u00e1lico equivalente a dos mensualidades de renta<\/strong>.<\/p>\n

Las Comunidades Aut\u00f3nomas pueden establecer, adem\u00e1s, la obligaci\u00f3n del arrendador de depositar esta fianza ante el organismo auton\u00f3mico competente<\/strong>, de acuerdo con su normativa espec\u00edfica.<\/p>\n

Asimismo, las partes pueden pactar garant\u00edas adicionales<\/strong> a la fianza, como un aval bancario.<\/p>\n

\ud83d\udd38 Cesi\u00f3n del contrato y subarriendo<\/h2>\n

Cuando en el local se ejerza una actividad empresarial o profesional<\/strong>, la L.A.U. permite al arrendatario subarrendar la finca o ceder el contrato de arrendamiento sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador<\/strong>, salvo que las partes hayan pactado otra cosa.<\/p>\n

En estos casos, el arrendador tiene derecho a una elevaci\u00f3n de la renta del 10 % en caso de subarriendo parcial y del 20 % en caso de cesi\u00f3n del contrato o subarriendo total<\/strong>.<\/p>\n

Tanto la cesi\u00f3n como el subarriendo deben, adem\u00e1s, notificarse de forma fehaciente al arrendador en el plazo de un mes<\/strong> desde que se hayan concertado.<\/p>\n

Las condiciones de cesi\u00f3n y subarriendo constituyen, por tanto, aspectos importantes que deben anticiparse y, en su caso, regularse contractualmente desde la firma del contrato.<\/strong><\/p>\n

\ud83d\udd38 Indemnizaci\u00f3n al arrendatario en determinados casos<\/h2>\n

En determinadas situaciones, el arrendatario puede tener derecho a una indemnizaci\u00f3n al finalizar el contrato.<\/p>\n

La L.A.U. establece este derecho cuando el arrendamiento termina por la expiraci\u00f3n del plazo pactado y en el local se haya desarrollado durante los \u00faltimos cinco a\u00f1os una actividad comercial de venta al p\u00fablico<\/strong>, siempre que el arrendatario haya manifestado, con cuatro meses de antelaci\u00f3n, su voluntad de renovar el contrato por un m\u00ednimo de cinco a\u00f1os m\u00e1s y por una renta de mercado.<\/p>\n

La cuant\u00eda de la indemnizaci\u00f3n depender\u00e1 de las circunstancias previstas legalmente, entre ellas la actividad que el arrendatario desarrolle posteriormente y la actividad que, en su caso, desarrolle el arrendador o un tercero en el inmueble.<\/p>\n

Por ello, las condiciones de renovaci\u00f3n y finalizaci\u00f3n del arrendamiento deben analizarse cuidadosamente cuando el contrato pueda quedar sujeto a este r\u00e9gimen<\/strong>.<\/p>\n

\ud83d\udd38 La redacci\u00f3n del contrato de arrendamiento<\/h2>\n

El contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda merece una redacci\u00f3n especialmente precisa<\/strong>, en particular teniendo en cuenta el amplio margen de negociaci\u00f3n que ofrece la L.A.U.<\/p>\n

El contrato deber\u00eda precisar claramente, entre otros aspectos:<\/p>\n