Arrendamiento para uso distinto del del vivienda : aspectos clave a negociar
Para una empresa que se implanta en España y necesita disponer de un local o de unas oficinas para desarrollar su actividad, el contrato de arrendamiento constituye un elemento importante de su proyecto de implantación.
Este tipo de contratos se encuadra, en la terminología de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (L.A.U.), en la categoría de «arrendamientos para uso distinto del de vivienda». Esta categoría comprende, entre otros, los arrendamientos destinados al ejercicio de actividades industriales, comerciales, artesanales o profesionales.
A diferencia de los arrendamientos de vivienda, los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen, en primer lugar, por la voluntad de las partes. En defecto de pacto, resultan aplicables las disposiciones del Título III de la L.A.U. y, supletoriamente, el Código Civil.
Esta flexibilidad permite adaptar el contrato a las características de la actividad y a las necesidades concretas de cada empresa, siempre que sus principales condiciones se definan y negocien adecuadamente.
🔸 La duración del contrato de arrendamiento
En España, la duración de este tipo de contratos se determina libremente por las partes, lo que permite adaptarla a la naturaleza de la actividad que se desarrollará y a las necesidades específicas de cada proyecto.
Las partes pueden establecer un periodo inicial de obligado cumplimiento, pactar posibilidades de resolución anticipada a favor del arrendatario, así como regular contractualmente las prórrogas y los plazos de preaviso.
🔸 La renta, los gastos y las obras
El importe de la renta se fija libremente entre las partes, así como sus mecanismos de actualización.
El reparto de los gastos, obras y demás costes relacionados con el inmueble también queda, en gran medida, sujeto a la voluntad de las partes.
Por ello, conviene determinar desde el inicio qué gastos corresponden al arrendador y cuáles serán asumidos por el arrendatario, así como las obras y actuaciones que podrá o deberá realizar cada una de las partes.
En defecto de pacto, serán de aplicación las disposiciones de la L.A.U. relativas a las obligaciones de conservación, mejora y obras del arrendatario, en los términos previstos por la propia Ley.
🔸 La «fianza»: una garantía obligatoria
En un arrendamiento para uso distinto del de vivienda, el arrendatario debe entregar una fianza en metálico equivalente a dos mensualidades de renta.
Las Comunidades Autónomas pueden establecer, además, la obligación del arrendador de depositar esta fianza ante el organismo autonómico competente, de acuerdo con su normativa específica.
Asimismo, las partes pueden pactar garantías adicionales a la fianza, como un aval bancario.
🔸 Cesión del contrato y subarriendo
Cuando en el local se ejerza una actividad empresarial o profesional, la L.A.U. permite al arrendatario subarrendar la finca o ceder el contrato de arrendamiento sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador, salvo que las partes hayan pactado otra cosa.
En estos casos, el arrendador tiene derecho a una elevación de la renta del 10 % en caso de subarriendo parcial y del 20 % en caso de cesión del contrato o subarriendo total.
Tanto la cesión como el subarriendo deben, además, notificarse de forma fehaciente al arrendador en el plazo de un mes desde que se hayan concertado.
Las condiciones de cesión y subarriendo constituyen, por tanto, aspectos importantes que deben anticiparse y, en su caso, regularse contractualmente desde la firma del contrato.
🔸 Indemnización al arrendatario en determinados casos
En determinadas situaciones, el arrendatario puede tener derecho a una indemnización al finalizar el contrato.
La L.A.U. establece este derecho cuando el arrendamiento termina por la expiración del plazo pactado y en el local se haya desarrollado durante los últimos cinco años una actividad comercial de venta al público, siempre que el arrendatario haya manifestado, con cuatro meses de antelación, su voluntad de renovar el contrato por un mínimo de cinco años más y por una renta de mercado.
La cuantía de la indemnización dependerá de las circunstancias previstas legalmente, entre ellas la actividad que el arrendatario desarrolle posteriormente y la actividad que, en su caso, desarrolle el arrendador o un tercero en el inmueble.
Por ello, las condiciones de renovación y finalización del arrendamiento deben analizarse cuidadosamente cuando el contrato pueda quedar sujeto a este régimen.
🔸 La redacción del contrato de arrendamiento
El contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda merece una redacción especialmente precisa, en particular teniendo en cuenta el amplio margen de negociación que ofrece la L.A.U.
El contrato debería precisar claramente, entre otros aspectos:
- la duración y las condiciones de salida;
- el estado del local en la entrega y devolución de las llaves;
- las garantías adicionales;
- el importe y la evolución de la renta;
- el reparto de gastos y las obras;
- las condiciones de cesión y subarriendo.
Las condiciones negociadas al inicio de la relación arrendaticia pueden tener un impacto significativo en la actividad de la empresa durante toda la vigencia del contrato.
🔸 Conclusión
La flexibilidad que caracteriza a los arrendamientos para uso distinto del de vivienda permite diseñar un contrato adaptado a la actividad de la empresa y a su estrategia de implantación en España.
Pero esta flexibilidad también exige prestar especial atención a las condiciones negociadas antes de la firma: duración, renta, gastos, obras, garantías, condiciones de salida, cesión y subarriendo son aspectos que conviene analizar desde el inicio del proyecto.
Marina Nicolas acompaña a empresas francesas y extranjeras en la negociación, redacción y seguimiento de sus contratos de arrendamiento en España, tanto en el marco de su implantación como durante el desarrollo de su actividad.
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Este artículo se proporciona a título meramente informativo y no sustituye un asesoramiento jurídico personalizado.