Alquileres de corta duración en España: el Tribunal Supremo anula el Registro Único de Arrendamientos
Mediante Sentencia n.º 620/2026, de 19 de mayo de 2026, el Tribunal Supremo ha declarado la nulidad de parte del Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, por el que se regula el procedimiento de Registro Único de Arrendamientos y se crea la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos.
En concreto, el Tribunal Supremo anula el régimen estatal del Registro Único de Arrendamientos de corta duración, pero mantiene las disposiciones relativas a la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos y a la transmisión de datos entre las plataformas de alquiler y las autoridades competentes.
🔸 El contexto
En aplicación del Reglamento (UE) 2024/1028[1] , el Estado español aprobó el Real Decreto 1312/2024, que entró en vigor el 2 de enero de 2025 y resulta aplicable desde el 1 de julio de 2025.
El Real Decreto establecía un Registro Único de Arrendamientos de ámbito nacional para determinadas ofertas de alquiler de corta duración comercializadas a través de plataformas en línea.
El sistema exigía la obtención de un número de registro con carácter previo a la publicación del anuncio, mediante su inscripción en el Registro de la Propiedad o, en determinados supuestos, en el Registro de Bienes Muebles.
🔸 ¿Qué alquileres de corta duración estaban incluidos?
El Real Decreto se aplicaba a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración ofrecidos a cambio de una remuneración a través de una plataforma en línea.
Quedaban incluidos los inmuebles amueblados, o parte de ellos cuando la normativa aplicable lo permitiera, destinados a satisfacer una necesidad temporal del arrendatario, ya fuera de carácter turístico, profesional, académico, médico o de cualquier otra naturaleza no permanente.
Por tanto, el régimen no se limitaba a los alquileres turísticos, sino que también comprendía determinados alquileres de temporada sujetos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.
La Generalitat Valenciana interpuso un recurso contra el Real Decreto al considerar que el Estado estaba invadiendo las competencias de las Comunidades Autónomas en materia de vivienda y turismo.
🔸 La decisión del Tribunal Supremo
El Tribunal Supremo ha estimado parcialmente el recurso.
La Sala considera que el Estado carece de un título competencial suficiente para establecer y regular un registro nacional de estas características, que se superpone, además, a los registros autonómicos existentes.
En consecuencia, el Tribunal Supremo declara la nulidad de las disposiciones del Real Decreto relativas al procedimiento de Registro Único de Arrendamientos.
No obstante, se mantienen las disposiciones relativas a la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos.
Este sistema permite la transmisión de información entre las plataformas de alquiler de corta duración y las autoridades competentes encargadas de su control, así como la recopilación de datos con fines estadísticos.
El Tribunal Supremo considera que el Estado sí dispone de competencia para regular este sistema y las correspondientes obligaciones de información y transmisión de datos de las plataformas de alquiler de corta duración.
🔸 ¿Qué consecuencias tiene para los propietarios?
La sentencia no supone la desaparición de las obligaciones de registro aplicables a los alquileres turísticos y de temporada.
Los propietarios que comercialicen un inmueble a través de una plataforma en línea deberán seguir cumpliendo, en su caso, los requisitos establecidos por la Comunidad Autónoma y el municipio competentes.
La sentencia confirma el carácter descentralizado de la regulación de los alquileres turísticos y de temporada en España, cuyos requisitos pueden variar en función de la Comunidad Autónoma[2] y, en determinados casos, también del municipio.
Por ello, antes de poner un inmueble en alquiler, resulta fundamental determinar qué normativa resulta aplicable y comprobar si es necesario obtener una licencia, autorización, inscripción o número de registro autonómico o municipal.
En definitiva, la nulidad del Registro Único estatal no elimina la obligación de cumplir con la normativa autonómica y local aplicable.
Un análisis jurídico previo y adaptado a las características concretas del inmueble continúa siendo esencial para garantizar la seguridad jurídica de cualquier proyecto de alquiler.
M. Nicolas Abogados asesora a propietarios, inversores y gestores de activos en materia de alquiler turístico y de temporada, así como en la adaptación de sus actividades a la normativa estatal, autonómica y local aplicable.
[1] Reglamento (UE) 2024/1028 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 11 de abril de 2024, relativo a la recopilación y al intercambio de datos sobre los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración.
[2] A modo de ejemplo: en Cataluña, Decreto 75/2020, de 4 de agosto; en Andalucía, Decreto 28/2016, de 2 de febrero; en la Comunidad Valenciana, Decreto 10/2021, de 22 de enero, modificado por el Decreto-ley 9/2024, de 2 de agosto; y en la Comunidad de Madrid, Decreto 79/2014, de 10 de julio, modificado por el Decreto 27/2026, de 25 de marzo, entre otros.