Las compraventas de viviendas en España atraen a numerosos compradores franceses, ya sea para destinarlas como residencia principal, segunda residencia o inversión de alquiler.
Si bien el mercado español presenta importantes oportunidades, también está regido por una normativa descentralizada[1] y prácticas diferentes de las que se conocen en Francia, especialmente en lo que respecta al rol del notario.
En este contexto, la intervención de un abogado resulta esencial para asegurar la operación y acompañar al comprador durante todo el proceso de compraventa.
Aunque los sistemas jurídicos francés y español presentan ciertas similitudes, la forma en que se desarrolla una compraventa inmobiliaria en España es distinta.
Las principales diferencias consisten, en particular, en:
El abogado interviene para explicar estas particularidades, anticipar los riesgos jurídicos y proteger los intereses del comprador durante toda la operación.
En España interviene un único notario, elegido por el comprador. Su función consiste principalmente en preparar y autorizar la escritura pública de compraventa.
Entre sus principales funciones se encuentran:
Sin embargo, a diferencia de la práctica francesa, el notario español no interviene en la negociación ni en la redacción de los contratos previos a la firma de la compraventa (documento de reserva, contrato de arras penitenciales).
Las gestiones previas a la compraventa recaen principalmente en el comprador, habitualmente asistido por su abogado: obtención del NIE/NIF, reflexión sobre la estructura jurídica de la adquisición, verificaciones jurídicas y técnicas del bien inmueble, u organización de los pagos.
En España, la compraventa inmobiliaria suele ir precedida por la firma de contratos privados como el contrato de reserva o el contrato de arras[2] (equivalente al “compromis de vente” en Francia). Estos documentos fijan las condiciones esenciales de la operación y vinculan jurídicamente a las partes.
El abogado se encarga de analizar la situación jurídica del inmueble, de redactar o revisar estos contratos privados para adaptar su contenido a la situación específica del bien inmueble y de los intereses de su cliente, en particular mediante la negociación de plazos, condiciones previas a la compraventa y penalizaciones.
Dado que el derecho español deja un amplio margen de negociación entre las partes, una redacción rigurosa de los contratos privados resulta esencial para permitir al comprador retirarse de la operación sin penalización si determinadas condiciones previas a la compraventa pactadas con el vendedor (obtención de financiación, verificaciones jurídicas y urbanísticas, regularizaciones negociadas a cargo del vendedor) no se han cumplido.
Las comprobaciones realizadas por el notario son principalmente de carácter formal y, en ocasiones, pueden resultar escasas para conocer la situación jurídica del inmueble de forma más completa.
Por ello, el abogado puede realizar —o coordinar con profesionales técnicos (arquitectos, ingenieros)— verificaciones más detalladas del inmueble, entre ellas:
A falta de obligaciones legales de diagnóstico comparables a las previstas en Francia, estas verificaciones deben anticiparse desde la fase de los contratos previos.
Otra diferencia importante con el sistema francés es que los fondos no transitan por la cuenta del notario.
En la práctica, los pagos se realizan directamente entre comprador y vendedor, tanto para el depósito de la reserva (en la práctica, 1% del precio) y el importe de las arras (habitualmente, el 10% del precio), como para el pago del importe restante del precio al vendedor.
Esta particularidad requiere una vigilancia especial. El abogado puede entonces:
El abogado desempeña un papel transversal durante todo el proceso de adquisición.
Además de asesorar jurídicamente al comprador, coordina la operación con los distintos profesionales implicados en la operación: el vendedor (a través de su abogado u del agente inmobiliario), los técnicos especializados (arquitectos, ingenieros) y el notario.
Su intervención permite velar por la coherencia jurídica del conjunto de la operación y proteger los intereses de su cliente en cada etapa de la compraventa.
Comprar o vender un inmueble en España requiere conocer con detalle la normativa y las prácticas habituales. Recurrir a un abogado permite abordar este proyecto con una visión clara de los retos jurídicos, anticipar las posibles dificultades y coordinar la operación en su conjunto.
[1] Estatal, autonómica y municipal;
[2] En la mayoría de los casos, se utiliza el contrato de arras penitenciales, que permite a cualquiera de las partes desistir de la operación sin necesidad de justificación, mediante el pago del importe de las arras (habitualmente, el 10 % del precio) en concepto de indemnización.