¿Puedo comprar un bien inmueble en España sin desplazarme?
La adquisición de un inmueble en España atrae cada año a numerosos compradores, ya sea para disponer de una segunda residencia, realizar una inversión inmobiliaria o instalarse en España.
Una pregunta surge con frecuencia: ¿es posible comprar un inmueble en España sin desplazarse?
En muchos casos, la respuesta es sí. Actualmente, gran parte de los trámites pueden organizarse a distancia, siempre que se anticipen las formalidades necesarias y se coordine adecuadamente a los distintos profesionales que intervienen en la operación.
No obstante, antes de plantearse una adquisición a distancia, conviene recordar que el procedimiento de compra en España difiere considerablemente del que se sigue en otros países como en Francia.
Como lo explicamos en nuestro artículo «El papel del abogado en una compraventa inmobiliaria en España«, la función del notario español es diferente a la del notario francés. En particular, no realiza las comprobaciones jurídicas y urbanísticas completas del inmueble ni interviene en la negociación y firma de los contratos previos.
Por otra parte, la compraventa suele ir precedida de la firma de contratos privados, como el contrato de reserva y el contrato de arras penitenciales, que vinculan jurídicamente a las partes antes de la firma de la escritura pública ante el notario español.
La posibilidad de comprar a distancia no exime, por tanto, al comprador de realizar todas las comprobaciones necesarias. Al contrario, requiere una preparación especialmente rigurosa para garantizar la seguridad jurídica de la operación.
🔸 ¿Qué trámites pueden realizarse a distancia?
En la práctica, gran parte de los trámites pueden realizarse sin que el comprador tenga que desplazarse a España.
En particular, es posible organizar a distancia:
✔️ La obtención de los números de identificación fiscal necesarios: NIE o NIF
El NIE («Número de Identidad de Extranjero») puede solicitarse ante el consulado español correspondiente al lugar de residencia en Francia, o mediante un poder notarial otorgado a favor de un gestor que realizará estos trámites en España. El NIF es necesario, entre otros casos, cuando interviene en la operación una persona jurídica extranjera.
Dado que su obtención puede requerir cierto tiempo, este trámite debe anticiparse desde el inicio del proyecto.
Para saber más: El NIE / NIF en España: ¿para qué sirven y cómo obtenerlos?
✔️ La negociación y firma de los contratos previos
La oferta o el contrato de reserva, así como el contrato de arras, se firman mediante documento privado y no ante el notario español.
Para saber más: Contrato de arras en España: ¿por qué consultar a un abogado?
✔️ El análisis jurídico y urbanístico del inmueble
Los controles efectuados por el notario en España se centran principalmente en determinados aspectos formales del inmueble. El abogado español interviene precisamente con carácter previo para realizar o coordinar estas comprobaciones, antes de la firma de la escritura pública de compraventa ante el notario.
Estas comprobaciones pueden realizarse por el abogado con independencia de que el comprador se desplace o no a España.
Para saber más: Comprar un inmueble en España: ¿por qué es indispensable contar con un abogado?
✔️ La coordinación de los distintos profesionales que intervienen en la compraventa
Una adquisición inmobiliaria en España suele implicar la intervención de numerosos profesionales: el vendedor (a través de la agencia inmobiliaria o de su abogado), el notario español, las entidades bancarias, los profesionales técnicos en su caso (arquitectos, etc.), así como las administraciones españolas.
Una de las principales funciones del abogado consiste precisamente en coordinar a todos estos intervinientes. Para un comprador francés que realiza su proyecto inmobiliario sin desplazarse a España, el abogado español se convierte así en un interlocutor central encargado de coordinar a todos los profesionales y de velar por la seguridad jurídica de la operación.
✔️ La firma de la escritura pública de adquisición ante el notario español
Se trata de la última etapa de la operación, en la que tiene lugar la transmisión del inmueble a cambio del pago del precio. En España, interviene un único notario, elegido por el comprador.
El abogado prepara con el notario el proyecto de escritura pública y, si el comprador no desea desplazarse a España, puede firmarla en su nombre mediante un poder notarial.
🔸 Un poder notarial permite evitar un desplazamiento
Cuando el comprador no desea estar presente en la firma de la escritura pública, puede otorgar un poder a un representante (habitualmente su abogado español) para que firme la escritura en su nombre ante el notario español.
Este poder puede otorgarse:
- Ante un notario español, especialmente con ocasión de un desplazamiento del comprador a España antes de la firma de la escritura pública;
- O ante un notario francés. En este caso, deberá posteriormente ser apostillado y acompañado de una traducción jurada al español.
Esta solución se utiliza habitualmente por compradores extranjeros que desean realizar su adquisición sin tener que desplazarse a España.
Dado que España es un país con un elevado grado de formalismo jurídico, el poder debe respetar tanto los requisitos de fondo exigidos por las autoridades españolas (administraciones encargadas de la entrega del NIE/NIF y notario español) como los requisitos formales para su validez y eficacia en España, especialmente en lo relativo a la apostilla y, en su caso, a la traducción al español.
El despacho M. Nicolas Abogados puede preparar el proyecto de poder en francés y en español, para facilitar su otorgamiento ante el notario francés del comprador y garantizar que responda a los requisitos exigidos en España. El despacho se encarga asimismo de coordinar su otorgamiento con el notario francés.
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🔸 En conclusión
Comprar un inmueble en España sin desplazarse es, por tanto, perfectamente posible.
La distancia no constituye, por sí misma, un obstáculo para llevar a cabo el proyecto de compraventa. No obstante, requiere anticipar las distintas etapas de la adquisición y contar con un interlocutor capaz de gestionar y coordinar los distintos trámites y profesionales que intervienen en España.
Para un comprador francés, el acompañamiento de un abogado español permite así garantizar la seguridad jurídica de la operación desde la fase de los contratos previos, realizar las comprobaciones necesarias, coordinar a los distintos profesionales y, cuando así se desea, firmar la escritura pública en nombre del comprador mediante un poder notarial.
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