De nombreux propriétaires et locataires s’interrogent sur les règles applicables à la location d’habitation en Espagne, c’est-à-dire à celle dont la destination principale est de satisfaire le besoin permanent de logement du locataire[1], notamment dans les grandes villes où la pression immobilière est forte, comme à Barcelone.
Depuis l’entrée en vigueur de la loi espagnole sur le logement en 2023[2], louer un appartement à des fins d’habitation en « zone tendue » obéit à des règles spécifiques qu’il est essentiel de connaître.
Le loyer des baux d’habitation en Espagne est, par principe, librement fixé par les parties.
Toutefois, depuis l’entrée en vigueur de la loi sur le logement en 2023[3], il existe certaines exceptions à cette règle, notamment, dans les municipalités déclarées en « zone tendue » pendant une période déterminée où un encadrement des loyers s’applique sur la base d’un système d’indices de prix de référence[4].
Pour les bailleurs particuliers, cette limitation s’applique aux nouveaux contrats de bail d’habitation situés dans une zone où le marché immobilier résidentiel est déclaré tendu dans les conditions suivantes :
Toutefois, le nouveau loyer pourra, dans certaines conditions, être augmenté de 10% maximum par rapport au loyer fixé dans le dernier bail. C’est le cas si le bailleur a réalisé des travaux de réhabilitation ou d’amélioration en termes d’accessibilité ou d’efficience énergétique, ou si le nouveau bail est conclu (ou permet d’être prorogé) pour une durée de dix (10) ans ou plus.
Pour les bailleurs considérés comme « grands propriétaires », le loyer convenu dans les nouveaux baux d’habitation situés en zones tendues ne pourra pas excéder le montant maximum déterminé par le système d’indices de prix de référence.
En règle générale, sont considérés comme « grand propriétaires » les personnes physiques ou les sociétés détenant plus de dix (10) biens immobiliers urbains à usage résidentiel ou une surface construite de plus de 1 500 m² à usage résidentiel, à l’exclusion des garages et des débarras[5].
À ce jour, les municipalités déclarées comme zones tendues se situent principalement dans les régions de la Catalogne (Barcelone, L’Hospitalet de Llobregat, Tarragone, Gérone, Sitges, etc.), du Pays Basque (Bilbao, Saint-Sébastien, Irún, etc.), de la Galice (A Coruña) et de Navarre (Pamplune, notamment)[6].
La réglementation des loyers en zone tendue en Espagne est complexe et en constante évolution. Une analyse au cas par cas est indispensable afin d’éviter tout risque de sanction administrative ou de contentieux locatif. Un accompagnement juridique franco-espagnol permet de sécuriser efficacement les opérations de location, tant pour les bailleurs que pour les locataires.
[1] Sont exclues de ce régime les locations saisonnières ou touristiques, qui obéissent à des règles qui leur sont propres ;
[2] («Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda»);
[3] Cette loi réforme partiellement la loi espagnole sur les baux urbains (« Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos») ;
[4] Le système d’indices de prix de référence peut être consulté sur le site web du Ministère espagnol du Logement et de l’Agenda Urbain (« Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana »);
[5] Cette définition peut être précisée dans les zones où le marché résidentiel est tendu, conformément à la résolution du Ministère du Logement et de l’Agenda Urbain qui recense les différentes zones. Par exemple, dans la municipalité de Barcelone, est considérée comme grand tenancier la personne physique ou morale propriétaire d’au moins cinq (5) biens résidentiels.
[6] La période de validité de chacune des zones où le marché résidentiel est déclaré comme tendu est fixée par résolution du Ministère du Logement et de l’Agenda Urbain qui recense chaque zone.