Contrato de arras en España: ¿por qué consultar a un abogado?

🔸 El contrato de arras en España: una etapa decisiva de la compraventa inmobiliaria

La compra de una vivienda en España suele iniciarse con la firma de una oferta de compra (o contrato de reserva) y, posteriormente, con la firma de un contrato de arras («contrato de arras penitenciales»), precontrato que vincula a comprador y vendedor y se suscribe sin intervención notarial.

Con frecuencia, el contrato de arras se presenta al comprador como una mera formalidad destinada a reservar el inmueble. Sin embargo, constituye un compromiso jurídico que puede tener importantes consecuencias económicas.

En la práctica, este contrato suele ser redactado por el vendedor o por la agencia inmobiliaria, por lo que rara vez está concebido para proteger los intereses del comprador. De ahí la importancia de que sea revisado y, en su caso, negociado antes de su firma.

🔸 ¿Qué riesgos puede presentar un contrato de arras para el comprador?

Tomemos el ejemplo de un comprador que desea adquirir una vivienda construida en suelo rústico con el fin de destinarla al alquiler turístico.

En la mayoría de los casos, el contrato de arras se redactará de forma sucinta —y principalmente en interés del vendedor— y establecerá que:

• el comprador entrega, por regla general, el 10 % del precio de venta en concepto de arras penitenciales, directamente al vendedor;
• si el comprador desiste de la adquisición por una causa que le sea imputable, perderá las cantidades entregadas;
• por el contrario, si es el vendedor quien finalmente incumple su compromiso de vender, deberá devolver el doble de las arras recibidas.

Este mecanismo está plenamente reconocido por el Derecho español. En la práctica, las dificultades suelen derivarse del contenido del contrato de arras.

Este tipo de contratos omite con frecuencia cláusulas esenciales para proteger los intereses del comprador, tales como:

• la obtención previa de financiación;
• la comprobación de la posibilidad de desarrollar una actividad de alquiler turístico, aspecto fundamental cuando la vivienda se adquiere exclusivamente con esta finalidad;
• la verificación de la situación jurídica y urbanística del inmueble, especialmente importante cuando se encuentra sobre un terreno clasificado como rústico.

En ausencia de este tipo de cláusulas, el comprador puede verse obligado a continuar con la compraventa o perder el 10 % ya entregado, aunque posteriormente descubra que no puede obtener financiación o que el inmueble no puede destinarse al uso previsto.

🔸 ¿Por qué el notario español no realiza estas comprobaciones?

A diferencia del sistema francés, el notario español no interviene, por regla general, en la fase de negociación ni en la preparación jurídica de la compraventa. No lleva a cabo un análisis completo de la situación jurídica y urbanística del inmueble, no redacta los precontratos ni participa en la negociación de sus cláusulas o en la protección de los pagos efectuados por las partes.

Si desea conocer con mayor detalle el desarrollo de una compraventa inmobiliaria en España, el papel respectivo del abogado y del notario, así como las principales comprobaciones que deben realizarse antes de la firma de la escritura pública, le invitamos a consultar nuestro artículo: «El papel del abogado en una compraventa inmobiliaria en España».

Es precisamente en esta fase donde la intervención de un abogado especializado en derecho inmobiliario resulta esencial.

El abogado realiza, entre otras actuaciones, una auditoría jurídica del inmueble, verifica su situación urbanística, analiza la documentación facilitada por el vendedor y negocia, cuando resulta necesario, las cláusulas del contrato de arras para proteger los intereses de su cliente.

🔸 El papel del abogado en la seguridad jurídica de la compraventa

En el marco de la adquisición de una vivienda, el abogado se encargará, entre otras actuaciones, de verificar:

✔️ la legalidad de las construcciones existentes, con el fin de prevenir posibles sanciones o actuaciones administrativas;

✔️ las limitaciones aplicables a las obras, ampliaciones o reformas, especialmente en terrenos calificados como rústicos o sujetos a un régimen especial de protección;

✔️ la posibilidad de destinar la vivienda al uso turístico conforme a la normativa aplicable (licencia turística, en su caso) si la adquisición tiene una finalidad de inversión;

✔️ la redacción del contrato de arras, incorporando las condiciones previas necesarias (obtención de financiación, conformidad urbanística, inexistencia de irregularidades, etc.);

✔️ las condiciones de pago de las arras y los supuestos en los que proceda su devolución.

La incorporación de las oportunas condiciones previas a la compraventa en el contrato de arras permitirá al comprador desistir de la operación o exigir la subsanación de las irregularidades detectadas, en los supuestos previstos en el contrato, sin perder las cantidades entregadas en concepto de arras.

🔸 En conclusión

En España, la seguridad jurídica de una compraventa inmobiliaria no comienza ante el notario. Comienza mucho antes de la firma de la escritura pública: desde la negociación y la redacción del primer documento.

El contrato de arras penitenciales no constituye una simple formalidad, sino un compromiso jurídico que debe analizarse con especial atención, sobre todo cuando el inmueble presenta particularidades urbanísticas, como sucede con frecuencia en las viviendas construidas sobre terrenos rústicos.

Unas pocas horas de análisis jurídico antes de firmar un contrato de arras pueden evitar consecuencias económicas especialmente importantes. Contar con el asesoramiento de un abogado especializado en derecho inmobiliario español desde el inicio del proyecto permite proteger la operación, negociar las cláusulas esenciales y reducir significativamente los riesgos jurídicos y económicos.

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