Puis-je acheter un bien immobilier en Espagne sans me déplacer ?

L’acquisition d’un bien immobilier en Espagne attire chaque année de nombreux acquéreurs français, qu’il s’agisse d’une résidence secondaire, d’un investissement locatif ou d’un projet d’installation.

Après avoir repéré le bien sur place et engagé les premiers échanges avec le vendeur ou son agence, une question revient souvent : est-il possible de poursuivre l’achat sans avoir à se déplacer à nouveau en Espagne ?

Dans de nombreux cas, la réponse est oui. Une grande partie des démarches peut aujourd’hui être organisée à distance, sous réserve d’anticiper les formalités nécessaires et de coordonner les différents intervenants.

Toutefois, avant d’envisager une acquisition à distance, il convient de rappeler que la procédure d’achat en Espagne diffère sensiblement de celle applicable en France.

Comme nous l’expliquons dans notre article « Achat immobilier en Espagne : pourquoi l’avocat est indispensable ? », le notaire espagnol n’intervient généralement pas dans la préparation juridique de l’acquisition et les vérifications qui précèdent la signature de l’opération. Il ne procède pas aux vérifications juridiques et urbanistiques complètes du bien, ne rédige pas les précontrats et ne participe pas à la sécurisation des paiements qui s’effectuent en Espagne directement entre l’acheteur et le vendeur.

Par ailleurs, la vente est généralement précédée de la signature de contrats sous seing privé, tels que le contrat de réservation et le contrat d’arrhes pénitentielles (« contrato de arras penitenciales »), qui engagent juridiquement les parties avant même la signature de l’acte authentique chez le notaire espagnol.

La possibilité d’acheter à distance ne dispense donc pas l’acquéreur d’accomplir l’ensemble des vérifications nécessaires. Elle suppose au contraire une préparation particulièrement rigoureuse afin de sécuriser l’opération.

🔸 Quelles démarches peuvent être réalisées à distance?

Dans la pratique, une grande partie des démarches peut être réalisée sans que l’acquéreur ait à se rendre en Espagne.

Il est notamment possible d’organiser à distance :

✔️ L’obtention des numéros d’identification fiscaux nécessaires : NIE ou NIF

Le NIE (« Número de Identidad de Extranjero ») peut notamment être demandé auprès du poste consulaire espagnol de votre lieu de résidence en France, ou par le biais d’une procuration notariée donnée à un formaliste espagnol (« gestor ») qui réalisera les démarches en Espagne. Le NIF est notamment nécessaire lorsqu’une personne morale étrangère intervient dans l’opération.

Compte tenu des délais parfois nécessaires à son obtention, cette démarche doit être anticipée dès le début du projet.

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✔️ La négociation et la signature des précontrats :

L’offre ou le contrat de réservation, puis le contrat d’arrhes, qui constitue en pratique l’équivalent fonctionnel du compromis de vente français, se signent sous seing privé et non devant le notaire espagnol.

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✔️L’analyse juridique et urbanistique du bien immobilier :

La possibilité d’acheter à distance ne modifie pas les vérifications qui doivent être réalisées avant tout engagement.

Les contrôles effectués par le notaire en Espagne portent essentiellement sur des éléments formels du bien immobilier. L’avocat espagnol intervient précisément en amont pour réaliser ou coordonner ces vérifications, avant la signature de l’acte authentique de vente chez le notaire.

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✔️La coordination des différents intervenants :

Une acquisition immobilière en Espagne implique généralement l’intervention de nombreux professionnels : le vendeur (par l’intermédiaire de l’agence immobilière ou de son avocat), le notaire espagnol, les établissements bancaires, les experts techniques, le cas échéant (architectes, géomètres, etc.) ainsi que les administrations espagnoles.

L’une des principales missions de l’avocat consiste précisément à assurer cette coordination. Pour un acquéreur français qui réalise son projet immobilier sans se déplacer en Espagne, l’avocat espagnol devient ainsi un interlocuteur central chargé de coordonner l’ensemble des intervenants et de veiller à la sécurité juridique de l’opération.

✔️La signature de l’acte authentique d’acquisition chez le notaire espagnol :

Il s’agit de la dernière étape de l’opération, au cours de laquelle intervient la transmission du bien contre le paiement du prix. En Espagne, un seul notaire intervient, généralement choisi par l’acquéreur.

L’avocat prépare avec le notaire le projet d’acte authentique et peut, si l’acquéreur ne souhaite pas se déplacer en Espagne, signer l’acte en son nom au moyen d’une procuration notariée.

🔸 Une procuration notariée permet d’éviter un déplacement

Lorsque l’acquéreur ne souhaite pas être présent lors de la signature de l’acte authentique, il peut donner procuration à un représentant (souvent son avocat espagnol) afin qu’il signe l’acte en son nom devant le notaire espagnol.

Cette procuration peut être établie :

• Devant un notaire espagnol, notamment à l’occasion d’un déplacement de l’acquéreur en Espagne avant la signature de l’acte authentique ;
• Ou devant un notaire français. Dans cette hypothèse, elle devra ensuite être apostillée et accompagnée d’une traduction assermentée en espagnol.

Cette solution est régulièrement utilisée par les acquéreurs étrangers qui souhaitent réaliser leur acquisition sans avoir à se déplacer en Espagne.

L’Espagne étant un pays très formaliste, la procuration doit respecter à la fois les exigences de fond des autorités espagnoles (administrations pour l’obtention des NIE/NIF, le notaire espagnol) et de forme applicables, notamment en matière d’apostille et de traduction en espagnol.

Le cabinet M. Nicolas Abogados peut préparer le projet de procuration en français et en espagnol, afin de faciliter son établissement devant le notaire français de l’acquéreur et de veiller à ce qu’elle réponde aux exigences requises en Espagne. Le cabinet assure également la coordination avec le notaire français.

Vous souhaitez établir une procuration devant votre notaire en France ? Contactez-nous pour que nous préparions votre projet de procuration et coordonnions son établissement avec votre notaire.

🔸 En conclusion

Acheter un bien immobilier en Espagne sans se déplacer est donc parfaitement envisageable.

La distance ne constitue pas, en elle-même, un obstacle à la réalisation du projet. Elle nécessite toutefois d’anticiper les différentes étapes de l’acquisition et de disposer d’un interlocuteur capable de coordonner les démarches et les différents intervenants en Espagne.

Pour un acquéreur français, l’accompagnement par un avocat espagnol permet ainsi de sécuriser l’opération dès la phase des précontrats, de réaliser les vérifications nécessaires, de coordonner les différents professionnels et, lorsque cela est souhaité, de signer l’acte authentique au nom de l’acquéreur grâce à une procuration.

Vous envisagez d’acheter un bien immobilier en Espagne sans vous déplacer ?

Le cabinet M. Nicolas Abogados accompagne les particuliers et les investisseurs étrangers à chaque étape de leurs projets d’acquisition immobilière en Espagne, y compris lorsque les démarches sont réalisées à distance. Basé à Barcelone, le cabinet intervient dans toute l’Espagne.

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