Acheter un bien immobilier en Espagne : pourquoi vérifier l’IEE ou l’ITE avant de signer

Vous envisagez d’acheter un appartement ou une villa en Espagne ? Avant de signer, certaines vérifications juridiques et techniques méritent une attention particulière — et l’une d’entre elles est souvent méconnue des futurs acquéreurs : l’inspection technique des bâtiments (« IEE » ou « ITE » en fonction des régions).

Une telle omission peut conduire l’acquéreur à supporter des charges significatives liées à des travaux de copropriété dès les premiers mois suivant l’acquisition.

Bon à savoir : le rôle du notaire en Espagne est plus limité qu’en France. C’est pourquoi l’intervention d’un avocat espagnol en droit immobilier est vivement recommandée pour vous accompagner dans votre acquisition (voir notre article : « Achat immobilier en Espagne : pourquoi l’avocat est indispensable »).

En effet, les vérifications juridiques du bien immobilier réalisées en amont de la signature de l’acte authentique permettront de mieux négocier les conditions de vente au stade de la conclusion, sous seing privé, du contrat d’arrhes (proche du compromis de vente en France)[1].

🔸Qu’est-ce que l’inspection technique des bâtiments en Espagne ?

L’inspection technique des bâtiments est un dispositif d’inspection obligatoire instauré afin de garantir la sécurité, la salubrité et le bon état de conservation des immeubles résidentiels en Espagne. Elle s’inscrit dans le cadre des obligations de conservation et de diagnostic imposées aux propriétaires.

Cette inspection devient obligatoire lorsque l’immeuble atteint une ancienneté fixée par la réglementation régionale ou municipale applicable, généralement comprise entre 45 et 50 ans[2].

En Catalogne, par exemple, l’ITE (« Inspecció Tècnica de l’Edifici ») est obligatoire, en principe, avant que l’immeuble n’atteigne une ancienneté de 45 ans. Le rapport d’inspection est soumis à l’administration compétente (« l’Agència de l’Habitatge de Catalunya ») qui délivre un certificat d’aptitude valable pendant 10 ans lorsqu’aucune déficience, ou uniquement des déficiences mineures, n’a été détectée.

🔸Sur quoi porte l’inspection technique des bâtiments ?

L’inspection est essentiellement visuelle (et non destructive). Elle vise à évaluer l’état apparent du bâtiment afin d’orienter les propriétaires sur les travaux à réaliser. Elle porte notamment sur :

• la structure de l’immeuble ;
• les façades et balcons ;
• la toiture ;
• certains éléments communs ;
• et, dans certains cas, l’accessibilité du bâtiment.

Le contrôle est réalisé par un expert technique habilité (architecte ou architecte technique), qui établit un rapport sur l’état du bâtiment.

Point d’attention : cette inspection technique ne constitue pas un diagnostic exhaustif comparable aux diagnostics techniques immobiliers pratiqués en France. L’inspection reposant principalement sur un examen visuel de l’immeuble, certaines pathologies structurelles peuvent ne pas être immédiatement détectées[3], notamment lorsqu’elles affectent la structure interne de la construction.

🔸Pourquoi ce point est-il important pour un acquéreur ?

Un rapport d’inspection défavorable peut entraîner la réalisation de travaux importants dans l’immeuble et représenter des coûts significatifs pour les copropriétaires. Le nouvel acquéreur en supportera le coût dans la répartition des charges de copropriété, à compter de la date de transfert de propriété — même si les travaux ont été votés avant l’acquisition.

Dans le cadre d’un achat immobilier en Espagne, la vérification du rapport d’inspection permet notamment d’anticiper d’éventuels travaux de copropriété et les charges qui pourraient en découler pour l’acquéreur.

Avant la transmission, il est donc recommandé de vérifier :

• si l’immeuble est soumis à l’obligation d’inspection technique ;
• si celle-ci a déjà été réalisée, les conclusions du rapport (travaux imposés ou recommandés) ;
• les procès-verbaux récents des assemblées générales de copropriété (travaux votés ou envisagés) ;
• la situation des charges de copropriété (arriérés éventuels).

🔸L’inspection technique des bâtiments dans l’analyse globale de votre projet d’achat en Espagne

L’inspection technique des bâtiments constitue un élément parmi d’autres dans l’analyse juridique et pratique d’un investissement immobilier en Espagne, qu’il convient de vérifier en amont de la signature de l’acte authentique d’acquisition chez le notaire.

L’analyse préalable de la situation du bien immobilier permet d’anticiper d’éventuels appels de fonds et travaux futurs, ainsi que de préparer certaines négociations relatives à la vente — tout en offrant une vision plus complète des obligations futures que devra assumer l’acquéreur en tant que nouveau propriétaire.

L’intervention d’un avocat en droit immobilier franco-espagnol permet notamment de :

• assister l’acquéreur dans l’analyse de la situation juridique et administrative du bien ;
• l’accompagner dans l’obtention de documents et d’informations complémentaires auprès du vendeur ;
• conseiller l’acquéreur sur les garanties ou retenues pouvant être négociées au stade de la signature du contrat d’arrhes.

Vous envisagez un achat immobilier en Espagne ?

Le cabinet M. Nicolas Abogados vous accompagne à chaque étape de votre projet, afin d’en sécuriser juridiquement l’acquisition et d’en maîtriser les risques. Basé à Barcelone, le cabinet intervient sur l’ensemble du territoire espagnol.

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[1] Précontrat signé sans l’intervention du notaire, fixant les conditions de la vente et engageant les parties dans la transmission. Il s’agit le plus souvent du contrat d’arrhes de type pénitentielles (« contrato de arras penitenciales »), permettant une rétractation de l’une ou de l’autre des parties sans justification, contre paiement du montant des arrhes (10% du prix en règle générale) au titre d’indemnité.

[2] Ainsi, en Catalogne, l’ITE doit en principe être réalisée avant les 45 ans de l’immeuble, tandis que dans d’autres régions espagnoles, telles que la Communauté de Madrid ou la Communauté valencienne, des contrôles comparables (« Informe de Evaluación de Edificios » ou « IEE ») s’appliquent généralement aux immeubles de plus de 50 ans ;

[3] C’est le cas notamment de l’aluminose ( « aluminosis »), une pathologie structurelle affectant le béton fabriqué à partir de ciment alumineux, très utilisé en Espagne entre les années 1950 et 1970.